DIE KAPITALANLAGE MIT DEM GUTEN GRUND – ERBBAUGRUNDSTÜCK NUN IM EIGENTUM DER WEG
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Diese aus dem Angebotsbestand der 4TREE CAPITAL Real Estate GmbH exklusiv angebotene, bereits langjährig vermietete 3-Zimmer-Wohnung befindet sich im 1. Obergeschoss eines ca. 1964 in massiver Bauweise errichteten und fortlaufend instand gehaltenen Mehrfamilienhauses in angenehm ruhiger und zugleich stadtnaher Lage des beliebten Ammersbeker Ortsteils Lottbek – unmittelbar an der Stadtgrenze zu Hamburg-Bergstedt.
Die weitläufige und parkähnlich angelegte Wohnanlage umfasst insgesamt 240 Wohneinheiten in zwei- bis fünfgeschossigen Gebäuden. Den Bewohnern stehen gemeinschaftliche Wasch- und Trockenräume sowie großzügige, eingewachsene Grünflächen zur Verfügung. Die Nähe zum Bredenbeker Teich und zu den umliegenden Natur- und Erholungsflächen verleiht dem Standort einen hohen Freizeitwert. Zugleich sind die U-Bahn-Station „Hoisbüttel“ der Linie U1 sowie mehrere Buslinien des Hamburger Verkehrsverbundes bequem zu Fuß erreichbar.
Die ca. 73,04 m² große Wohnung wurde etwa 2015 umfangreich modernisiert und überzeugt durch einen durchdachten Grundriss mit drei gut nutzbaren Zimmern. Sie ist zudem bequem über einen Aufzug schwellenarm erreichbar. Vom Wohnbereich besteht Zugang zur nach Südwesten ausgerichteten Loggia, die insbesondere in den Nachmittags- und Abendstunden attraktive Lichtverhältnisse bietet. Die funktionale Raumaufteilung spricht eine breite Mieterzielgruppe an und eignet sich beispielsweise für Paare, kleine Familien oder einen Haushalt mit zusätzlichem Arbeitszimmer.
Ein der Wohnung zugeordneter Kellerraum ergänzt die innerhalb der Wohnung vorhandenen Abstellmöglichkeiten. Gemeinschaftlich nutzbare Stellplätze befinden sich unmittelbar vor dem Gebäude und stehen den Bewohnern nach Verfügbarkeit zur Verfügung.
Eine besondere Stärke dieser Anlage ist die zwischenzeitlich neu geordnete Grundstückssituation:
Das Erbbaugrundstück wurde kürzlich von der Gemeinschaft der Wohnungserbbauberechtigten erworben. Das Wohnungserbbaurecht besteht zunächst formal fort; zugleich befindet sich die Grundstückseigentümerposition nun innerhalb der Gemeinschaft und nicht mehr bei einem außenstehenden Erbbaurechtsgeber. Damit können die zukünftige Ausgestaltung des Erbbaurechts - insbesondere die für September 2026 geplante Verlängerung der Laufzeit (auf vorraussichtlich ca. 200 Jahre; ohne Gewähr) sowie der Verzicht auf Erbpachtzahlung - auf Gemeinschaftsebene gesteuert werden. Diese besondere Konstellation kann gegenüber einem klassischen Erbbaurecht mit externem Grundstückseigentümer Vorteile bei der finanzierungsseitigen Bewertung bieten. Auf Wunsch stellen wir gerne den Kontakt zu einem örtlichen Kreditinstitut her, das mit dieser besonderen Eigentums- und Erbbaurechtskonstellation bereits vertraut ist und bei der Prüfung geeigneter Finanzierungsmöglichkeiten unterstützen kann.
Die Wohnung ist aktuell zuverlässig vermietet. Die monatliche Netto-Kaltmiete wird im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten auf EUR 750,00 angehoben. Dies entspricht einer Netto-Kaltmiete von EUR 10,26/m² Wohnfläche. Damit bietet die Immobilie eine solide Grundlage für langfristig orientierte Kapitalanleger. Weiteres Mietentwicklungspotenzial kann sich künftig im Rahmen der gesetzlichen Voraussetzungen und unter Berücksichtigung der ortsüblichen Vergleichsmiete ergeben.
Modernisierungen und zukünftige Maßnahmen der WEG:
Die Gemeinschaft verfolgt eine aktive und zugleich vorausschauende Instandhaltungs- und Modernisierungsstrategie. Bereits beschlossen sind die umfassende Erneuerung der Elektroverteilung einschließlich Zähleranlagen, Steigesträngen und Glasfaser-Vorrüstung sowie die Erneuerung von vier Aufzugsanlagen (Beginn ca. 2027). Beide Maßnahmen sollen aus der Erhaltungsrücklage finanziert werden. Darüber hinaus ist eine umfassende Fassaden- und Balkonsanierung geplant. Über Vergabe und Finanzierung wurde noch nicht abschließend beschlossen. Geprüft wird in diesem Zuge jedoch eine flexible Finanzierung über eine Kombination aus Sonderumlage und WEG-Kredit bei gleichzeitiger Reduzierung der Rücklagenbildung mit dem erklärten Ziel, dass die Höhe des monatlichen Wohngeldes weitestgehend auf aktuellem Niveau verbleibt. Für Kapitalanleger können die damit verbundenen Aufwendungen – abhängig von der individuellen steuerlichen Einordnung – steuerlich berücksichtigt werden; zugleich dient die Maßnahme dem langfristigen Werterhalt und der nachhaltigen Attraktivität der Wohnanlage. Weitere Planungen betreffen einen beabsichtigen Wechsel des örtlichen Versorgers zur nachhaltigen, zukunftsgerichteten Fernwärmeversorgung der gesamten Wohnanlage.
Die Verbindung aus ruhiger, grüner Lage, guter Verkehrsanbindung, nachgefragter Grundrissgestaltung und der nunmehr besonders attraktiven Grundstückskonstellation macht diese vermietete Wohnung zu einer attraktiven Kapitalanlage im Ammersbeker Ortsteil Lottbek.
Sowohl über den praktischen Aufzug als auch über das sehr gepflegte Treppenhaus gelangen Sie bequem zu der im 1. Obergeschoss gelegenen, gut geschnittenen und angenehm hellen Etagenwohnung. Sämtliche Fenster der Wohnung wurden erst ca. 2025 erneuert und unterstreichen den gepflegten sowie zeitgemäßen Gesamteindruck der Immobilie.
Hinter der Wohnungseingangstür empfängt Sie eine geräumige, zentral gelegene Diele, von der aus sämtliche Wohn- und Nebenräume bequem und auf kurzen Wegen erreichbar sind. Neben ausreichend Platz für eine Garderobe verfügt der Eingangsbereich über einen großzügigen und begehbaren Abstellraum. Dieser lässt sich hervorragend als praktischer Hauswirtschafts- und Vorratsbereich nutzen und bietet neben Stauraum für Haushaltsutensilien auch Platz für ein zusätzliches Elektrogerät, beispielsweise einen Kühl- oder Gefrierschrank. Der Grundriss veranschaulicht die klare und alltagstaugliche Gliederung der Wohnung in drei Zimmer, eine separate Küche, ein Bad, die zentrale Diele sowie den zusätzlichen Abstellraum.
Vom gefliesten Flur aus erreichen Sie das ca. 2015 modernisierte, innenliegende Duschbad. Dieses ist unter anderem mit einem wandhängenden WC sowie einem praktischen Handtuchheizkörper ausgestattet. In unmittelbarer Nähe befindet sich die ebenfalls ca. 2015 erneuerte, separate Küche. Die moderne und gepflegte Einbauküche bietet ausreichend Arbeits- und Stauraum sowie Platz für einen kleinen, gemütlichen Essbereich. Durch das Fenster verfügt die Küche zudem über angenehme natürliche Lichtverhältnisse. Direkt neben der Küche liegt ein weiteres gut proportioniertes Zimmer, das von den derzeitigen Mietern als Esszimmer genutzt wird. Aufgrund seines praktischen Zuschnitts lässt sich dieser Raum ebenso flexibel als Arbeits-, Kinder- oder Gästezimmer verwenden.
Auf der gegenüberliegenden, nach Südwesten ausgerichteten Seite der Wohnung befindet sich das großzügige und helle Wohnzimmer. Die breiten Fensterflächen sorgen für freundliche Lichtverhältnisse und schaffen eine angenehme Wohnatmosphäre. Vom Wohnbereich besteht ein direkter Zugang zur geschützten Loggia, die einen zusätzlichen Aufenthaltsbereich im Freien bietet. Von hier eröffnet sich ein schöner Blick in die weitläufigen und gepflegten Grünanlagen der Wohnanlage mit großzügigen Abstandsflächen zur umliegenden Bebauung.
Ergänzt wird das Raumangebot durch ein geräumiges Schlafzimmer auf der ruhigen Gartenseite des Hauses. Dieses bietet neben ausreichend Stellfläche für ein Doppelbett auch gute Möglichkeiten zur Unterbringung eines größeren Kleiderschranks.
Die Beheizung der Wohnanlage erfolgt über eine zentrale Nahwärmeversorgung. Für die Warmwasserbereitung sorgt ein bereits erneuerter Durchlauferhitzer innerhalb der Wohnung.
Die angebotene Etagenwohnung befindet sich in ruhiger Lage inmitten eines zentralen, infrastrukturell ideal angebundenen Wohngebietes von Lottbek, dem westlich und damit direkt an Hamburg-Bergstedt angrenzenden Ortsteil der Gemeinde Ammersbek. Damit zählt Ammersbek, das zum Kreis Stormarn in Schleswig-Holstein gehört, zur beliebten Metropolregion Hamburg – was seine andauernde Attraktivität (auch unter Hamburgern) erklärt.
Naturräumlich liegt die Gemeinde in einem der schönen, südholsteinischen Geestgebiete und weist neben der typischen Topologie wunderbar viele Bachläufe auf, an welchen mannigfaltige Wanderwege vorbeiführen. Hierzu zählen u. a. die Bredenbek, Moorbek und nicht zuletzt die namensgebende Lottbek. Auch der bekannte, in der Weichsel-Kaltzeit entstandene Schüberg zusammen mit dem Bocksberg südlich des Bredenbeker Teiches Teil einer Stauchmoräne. Zudem ist die Lage um die angebotene Eigentumswohnung sehr attraktiv, da sie unweit des Naturschutzgebiets Heidkoppelmoor, dem ausgewiesenen Wandergebiet Bredenbeker Teich und direkt umgebenden Kleinparks liegt – Naherholung pur direkt vor der Haustür.
In Sachen Sport & Freizeit wird der Ortsteil ebenfalls so manchen Ansprüchen gerecht: zahlreiche Spielplätze, Turnhallen, ein Reitverein und Sport-, Tennis- oder Golfplätze stehen zur Auswahl. Die nähere Umgebung bietet vielfältige Einrichtungen für alle Altersgruppen, wie bspw. mehrere Kindergärten/Kitas, eine Grundschule oder eine lokale Seniorenberatung. Fußläufig ebenfalls sehr gut erreichbar, befinden sich einige Ladengeschäfte des täglichen Bedarfs sowie zahlreiche Supermärkte, Ärzte, eine Apotheke, Optiker etc..
Ammersbek ist am U-Bahnhof „Hoisbüttel“ an der U1 (Norderstedt-Mitte – Ohlstedt/Großhansdorf) und über Busverkehr in den regelmäßig verkehrenden ÖPNV des Hamburger Verkehrsverbundes (HVV) eingebunden. Während Sie von der angebotenen Immobilie aus die nächste Bushaltestelle bereits in 2 Gehminuten erreichen, liegt auch die U-Bahnstation lediglich ca. 700 Meter und damit fußläufig entfernt. Darüber hinaus schließt die schleswig-holsteinische Landesstraße 225 die Gemeinde an das übergeordnete Bundesfernstraßennetz an und über die nahen Autobahnanschlussstellen in Ahrensburg oder Hammoor gelangen Sie zügig auf die Bundesautobahn A1.
WICHTIG: Telefonische Erstauskünfte zum vorliegenden Verkaufsobjekt werden nicht erteilt - bitte fordern Sie daher zunächst unser Exposé unter Angabe Ihres vollständigen Vor- und Zunamens, Ihrer Meldeadresse sowie Ihrer gültigen Telefonnummer auf der jeweiligen Internetplattform an. Nach Bestätigung unserer Widerrufsbelehrung auf Ihrer persönlich für Sie eingerichteten, SSL-verschlüsselten Kundensupport-Seite erhalten Sie Ihr digitales Web-Exposé mit weiteren Innen- und Außenaufnahmen sowie Ihr persönliches Verkaufsexposé im PDF-Format unter Angabe weiterer Informationen das Verkaufsobjekt betreffend zum Download - einschließlich der genauen Objektadresse.
Bitte haben Sie Verständnis dafür, dass wir gegenüber den Eigentümern dieser Immobilie vertraglich verpflichtet sind, einen lückenlosen Nachweis in Bezug auf die Weitergabe der Objektinformationen zu erbringen. Darüber hinaus sind wir nach dem „Know Your Customer“-Prinzip im Sinne des Geldwäschegesetzes (KYC) dazu verpflichtet, anonyme wirtschaftliche Transaktionen im Ansatz zu verhindern, unsere Kunden vor Aufnahme der Geschäftsbeziehung zu identifizieren sowie die wirtschaftlich Berechtigten zu erfragen.
Gern stehen wir Ihnen nach vorheriger Bonitätsprüfung für eine Besichtigung dieses ansprechenden Verkaufsobjektes zur Verfügung und stellen Ihnen gleichzeitig einen persönlichen sowie unverbindlichen Kontakt zu unseren bankenunabhängigen Immobilien- und Baufinanzierungsexperten im Hause der 4TREE CAPITAL Gruppe her - hierbei profitieren Sie von unseren Inhouse-Sonderkonditionen sogar doppelt. Vertragsgemäß ist die 4TREE CAPITAL Real Estate GmbH grundsätzlich dazu berechtigt, für beide Vertragsparteien provisionspflichtig zum Nachweis bzw. der Vermittlung tätig zu werden.
Ein Teil der auf dieser Angebotseite sowie unserem Exposé gezeigten Abbildungen, Darstellungen, Grundrisse und Maße wurde mithilfe von Künstlicher Intelligenz (KI) optimiert, retuschiert oder generiert, um eine anschauliche und ansprechende Darstellung der Immobilien zu ermöglichen. Sie stellen lediglich Gestaltungsbeispiele zur Veranschaulichung dar, können von den tatsächlichen Gegebenheiten abweichen und dienen damit ausschließlich der allgemeinen Information und stellen insofern auch kein verbindliches Angebot dar. Alle Angaben zum Verkaufsobjekt - insbesondere Größenangaben, Ausstattungen und Preisangaben - sind unverbindlich und basieren auf Informationen Dritter. Verbindliche Annahmen zur Ausstattung sowie dem Zustand dieser Immobilie können ausschließlich bei einer persönlichen Besichtigung vor Ort im Abgleich mit unsem Exposé getroffen werden und sollten sachverständig überprüft werden. Eine Gewähr für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität dieser Informationen wird nicht übernommen. Bitte vergleichen Sie daher die enthaltenen Zeichnungen mit den Abbildungen des Exposés und überzeugen Sie sich in einem persönlichen Besichtigungstermin vor Ort von der Einzigartigkeit dieser Immobilie, um sich ein realistisches Bild von dieser Immobilie zu machen.
Ansprechpartner
Mobil: +49 175 1921791
katrin.funk@4tc-realestate.com
+49 (0)175 - 1 92 17 91
Energieausweis (Verbrauchsausweis)
77 kWh / (m²*a) Energieverbrauchskennwert 
77 kWh / (m²*a) Energieverbrauchskennwert 77 kWh / (m²*a) Energieverbrauchskennwert 
Weitere Informationen
| Wesentlicher Energieträger | Fernwärme |
| Energieausweis Jahrgang | ab dem 1.5.2014 |
| Energieverbrauch für Warmwasser | nicht enthalten |
| Energieausweis Werteklasse | C |
| Energieausweis Baujahr | 1964 |
| Energieausweis Gebäudeart | Wohngebäude |
| Heizung | Zentralheizung, Fernheizung |
| Befeuerung | Fernwärme |
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